最近很多媒体都在报道楼市小阳春，比如上海，1—2月二手住房累计成交267万平方米，同比增加51%。3月1日至20日，成交140.5万平方米，比去年同期增加57%。而北京1月至2月，合计网签二手住宅超过2.4万套，相比去年同期增长近3成。其他的地区也大体如此，但大家基本也都发现一个问题，所谓的小阳春，都是成交量上升，没人提到价格。因为价格确实没涨。各个城市其实都在借着政策的放松，以量换价。
大家最为关心的问题，其实还是价格，想买房的想问问，房价什么时候能够见底，想卖房的也想知道，自己要不要趁着小阳春赶紧卖房。其实房价这个事并不复杂，你先得知道他是怎么涨上来的，也就知道未来他会怎么走了？
在2021年之前，房价一路上涨，如果要解释原因，四个字就够了，这就是寅吃卯粮，也就是说全民透支加杠杆，并不是老百姓收入提高了，房价水涨船高，收入对应的其实只是房租的涨幅，房价涨幅远超房租，甚至是房租涨幅的3倍，这个刚好就是对应了30%的首付，所以房价这10年 10倍的涨幅，至少得有一多半是加杠杆加出来的。我们也在居民杠杆率的图上明显的看到，居民端杠杆率从2008年之前的20%多，一路加到60%多。然后就再也加不动了，为啥加不动了？因为收入预期下降了，原来大家都觉得，未来我能赚到越来越多的钱，所以就敢动辄贷款30年去撸房贷，甚至还敢反复抵押，反复贷款撬动更高的杠杆。直到疫情出现，很多人收入断流，这才清醒的意识到人生不是线性的，也会有各种各样的意外情况发生，心里遭遇了第一次重大打击，而疫情之后，这种情绪开始放大，经济开始通缩，各行各业都裁员降薪，高薪行业被一网打尽，所以导致了收入预期骤降，然后就是大家纷纷去杠杆。于是我们也就发现，这房价立马就涨不动了。2016年之后，老齐就在反复提醒大家，棚改货币化就是房价上涨的最后一波，尽量赶紧出手变现，不要再追高上车，听懂了的朋友，这辈子迎来了重大的转折，没听懂的，这几年正在经历巨大的磨难。这其实就是认知带来的差异。早加入我们一年，人生可能就完全不一样。可惜的是，世界上没有后悔药。
那么未来房价怎么走，会不会反弹，其实还是要看杠杆率能不能回升？而杠杆率回升，要看收入预期能不能改善？就目前情况来看，杠杆率根本就上不去，甚至他还在横着走，并没有掉下来。啥意思，我们看看日本这张图就知道了，日本的居民杠杆率89年见顶，但也一直横着走，直到99年才开始往下，2003年之后，下降加速，为啥出现这个情况，你看企业杠杆率，从93年就往下掉了，说明企业一直在降本增效，大家收入预期越来越差了，但房贷你还必须得还，更要命的是，房价下降了，房贷没变，也就是说分母的资产在减值，但分子的负债没变，所以还了很多的房贷之后，发现自己的负债率并未降低。直到房价跌幅差不多了之后，资产端稳住了，居民杠杆率才下来。然后到2008年杠杆率见底，维持在低位，2014年之后企业杠杆率和居民杠杆率才逐渐回升，重启加杠杆的过程。而日本的房价走势，在2003年之后跌势放缓，在2008年之前，跟杠杆率一起见底，之后缓慢回升。
所以对比日本，我们就大概知道了未来中国房价的走势，其实调整多长时间，这个不是重点，重点是杠杆率啥时候下来，居民收入预期啥时候改善。收入预期改善了，又觉得自己未来能赚很多钱了，那时候房价才会重新上涨，而现在还差得远。甚至我们还没有走到日本99年到2003年那段，现在要想继续往上加杠杆，已经几乎不可能了。
所以结论就是，1. 房价还没有跌到底，租售比还很低，远低于贷款利率。2. 居民端杠杆加不动了，未来的钱没有了，信用扩不出来，就撑不住这么高的房价。3. 企业去杠杆必然带动居民去杠杆，这个过程都是以十年计算的。不会这么快结束。4. 即便房价跌到底了，杠杆率降下来，房价也不一定很快就反弹。
房地产翻篇了，再想通过房价上涨去赚钱，已经不现实了，甚至你可能很久都不会见到房价上涨的局面，未来汽车和消费电子产业会逐渐填补房地产的空白，成为拉动经济新动能，股市也将取代房地产资金蓄水池的地位，进行新一轮的财富再分配。
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